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菲律宾买房的6个缺点

2023-5-4 21:59| 发布者:BCDB| 查看:57| 评论:0|原作者: 博创新闻官

摘要:菲律宾买房的6个缺点

缺点一:信息不对称

 

信息不对称这个缺点,特别针对没来过菲律宾的人。

 

现在购置海外房产越来越简单,如果买开发中的期房,甚至连中介的脸都不用看到,就能直接下单购买。但问题是,买房可不像买芒果干,吃完太酸就算了。

 

举个例,投资房产能否获益的核心因素之一就是“地点”。卖方当然也知道你在想什么,要是你没去过,很有可能就把位在燕郊的房子,当成是了北京城二环内。因为,谷歌地图上看起来的确就在旁边。但在菲律宾差一点,就差很多很多,有时候隔一条街,周边环境的差距就可能是天翻地覆,这一边五光十色的金融中心马卡蒂,那一侧可能就是烟雾缭绕的垃圾山。

 

加上人不在菲律宾、中英文的信息壁垒等问题,可靠的信息屈指可数。就算上穷碧落下黄泉地找到了,大部分信息也来自房屋中介和开发商,人家都是要做生意的,难免隐恶扬善。

 

其实不止是菲律宾,只要投资海外房产都有这毛病,毕竟你不是生活在那的人,即便真的看过了一、两次,也很难马上理解当地的生活模式。他们习惯在哪用餐?就算附近有地铁站、大巴站,马路这边和那边差距都很大?你的租客愿意支付交通成本吗?

 

所以,如果你真的有心要投资菲律宾房产,请一定要实际“靠近”你要买的房子,感受一下附近环境,最好能在周边住上一阵子。问问自己:你愿意住在这里吗?

 

好的地点,不只影响未来房价的走势,也同时会影响租金。你连快递运费都那么斤斤计较了,买房这种大事,真的该多花点时间观察与研究。

 

缺点二:二手房较难脱手

 

投资房产除了收租外,第二个收入来源,就是卖掉赚差价;但在菲律宾,二手房,可能比你想象中的难脱手。原因很简单,菲律宾经济正处在上升期,开发商们不断盖新的大楼,这导致你的房子在市场上变得比较没竞争力。

 

你把自己想象成买家就知道,差不多的价格,谁不想买新的?其实开发中国家都有类似问题,泰国、越南的房产市场也常常听到类似的毛病,就是买的很兴奋,卖的很辛苦.

 

另外,你的房卖给其他外国人的机会比较高,因为当地人,特别是一般中产阶级不太可能拿出一大笔“买房资金”,大多人都宁可买期房慢慢缴,贷款也比较方便,30年期的买房贷款很常见。再加上菲律宾二手房屋网不像中国,想买的人也没门路,大多只能通过房地产中介,中介也不会太花心力去卖你的二手房,那也不是他们的生财主力来源。

 

当然,如果你买的好,收租稳定,未来又还有升值空间,肯定还是卖得掉,只不过你可能就也不想卖了。不过,这只限于二手房,如果是新屋交屋前的转售市场,可能会比二手房好一点,毕竟还算新房,之前听说过马尼拉有些中资企业甚至会整栋包楼买下来当员工宿舍。

 

缺点三:当地发展可能不如预期

 

宜家要来啦!地铁要盖第十条线啦!菲律宾经济要起飞啦!对于菲律宾的发展,一直都是梦想很丰满,现实很骨感,虽然一直有在进步,但速度绝对比任何中介宣称的都来得慢一些。疫情这3年尤其如此,不少买了期房的业主不得不认赔出局,有些人首付赔掉还不算,还被开发商起诉追讨违约金。

 

菲律宾的建设还是在缓步前进,几条重要道路都在近年上路,马尼拉地铁多开了好几站,小马科斯和杜特尔特一样也在大建特建;但是目前看来,是真的有在努力盖,只是动作慢了点。

 

对菲律宾有了解的小伙伴都清楚,这里的事情永远都不可能快起来。10个工人上班,可能有3个在瞎忙,3个在闲聊,原本3天就能修好的陆桥,常常要修3个月。

 

不过话又说回来,虽然感觉菲律宾人很懒散,但倒是没听过菲律宾房产项目质量出问题,毕竟他们也处在地震和台风高发地带,但楼都建得稳稳的,没听过什么房屋倒塌的事。

 

缺点四:晚交房的事情太常见了

 

当你买的是期房的时候,就要小心,你可能会比预期还晚交房。什么叫期房,就是根本还没盖,只是先给你看看样品屋、设计图、房屋模型就要卖给你了,你先缴个头期款,接下来就在工程期中月月付钱,就很像缴房贷一样。

 

通常期房的工期会落在4-6年不一定,但就跟发展不如预期一样,交房的时间也常常会不如预期。

 

普遍的情况,他说晚三个月至半年是常态,有些中小型的开发商甚至会晚上好几年,要是你没转卖出去的话,现金就是被绑死在那,完全无法产生额外的现金流(无法出租)。

 

可以选好一点的开发商,在概率上就比较不会太晚交房。

 

缺点五:菲律宾贷款不易

 

外国人在菲律宾买房,8成以上都是付现金。

 

第一,外国人在菲律宾非常难申请贷款,目前听说唯一可以申请的银行是BDO,而且还非常难过,要准备一大堆资料,耗时伤神。

 

菲律宾银行可不像在国内,还要到处打电话求人贷款,人家是老大,你想贷款是吧,照着我们规矩来,反正文件少一样,可能就是多一个月的审阅期,动作慢加上他才是老大的心态,除非你是老司机,不然在菲律宾贷款绝对会是痛苦经验。

 

第二,菲律宾贷款的利率很糟糕,我自己是没贷过,听说贷款利率都在6%至8%左右,完全就把你租金收益给吃光光啦。

 

缺点六:投资失败也不能自住

 

在国内投资房产失败,大不了不笑不走路,是干脆搬进去自己住。反正只要能自住,那就没啥好“亏”的(不知道这心态对不对)。但在菲律宾,若你买了一间烂房,租不出去也卖不掉,那除非你搬过去深耕,不然就只能放在那里生蚂蚁。

 

考虑到搬到菲律宾生活的人毕竟只是少数,就算是退休移民,大多也会选择舒服些的地方,不会在马尼拉市区塞车找罪受。

 

每项投资都有风险,而规避风险最棒的方式,就是找到风险实际发生时,你能执行的解决方案;所以你要想想,若你买的楼烂尾了,你该怎么办?你找得到人接手吗?你愿意自己去住吗?还是就认赔哭哭了。

 

所以,在菲律宾买房一定不要买冷僻地点的,这种房产砸在手里生蚂蚁是个大概率事件。要买就买大开发商操盘的位置最佳黄金地段,这样就能避免卖不出去也租不出去的尴尬了。

 

宿务市SM Seaside商场及周边可以说是菲律宾经济发展不如预期的一项重要证据。2015年11月27日,该购物中心开业,可开业以来,因为远离居民区,再加上周边房产销售并不理想,附近还有大批空地待处于待开发状态。这里也成为宿务乃至是整个菲律宾人流最稀少的购物中心,比如小编几年才会去一次。几年前该购物中心为了吸引租户入驻,还推出过零租金进入的政策。

 

房地产是相对长期的价值投资,但如果你想要炒短线、捡便宜、接笋盘,那踩雷的机率就会提高很多,没办法投资世界就是这么公平,风险跟报酬大多情况都是成正比的。

 

虽然菲律宾房地产有这些缺点,但整体来说还是利大于弊,这也才会让这么多人趋之若鹜,想来去发大财一波。

 

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